شیوه‌های کلاهبرداری پیش‌فروش آپارتمان
پیش‌خرید آپارتمان می‌تواند راه مناسبی برای خانه‌دار شدن باشد، اما اگر قبل از بررسی مدارک و وضعیت پروژه اقدام کنید، ممکن است سرمایه‌تان را در معرض خطر قرار دهید. بعضی افراد با وعده ساخت‌وساز و تحویل واحد در آینده، از خریداران پول می‌گیرند در حالی که یا اصلاً قصد ساخت ندارند یا اختیار قانونی فروش واحد را ندارند.
شناخت روش‌های رایج کلاهبرداری در پیش‌فروش آپارتمان کمک می‌کند قبل از امضای قرارداد و پرداخت پول، با دقت بیشتری تصمیم بگیرید.
انواع کلاهبرداری پیش‌فروش آپارتمان
کلاهبرداری در پیش‌فروش همیشه به یک شکل انجام نمی‌شود. گاهی پروژه از ابتدا وجود خارجی ندارد و گاهی هم یک واحد واقعی به چند نفر فروخته می‌شود. در ادامه، چند روش رایج را بررسی میکنیم.
1-پیش‌فروش صوری و پروژه‌های خیالی
یکی از روش‌های خطرناک این است که فردی با تبلیغات، تصاویر سه‌بعدی و وعده‌های جذاب، پروژه‌ای را معرفی می‌کند که هنوز زمین مشخص یا مجوزهای لازم را ندارد. خریدار هم با اعتماد به ظاهر تبلیغات، مبلغی را به‌عنوان پیش‌پرداخت واریز می‌کند اما بعد از مدتی متوجه می‌شود خبری از ساخت‌وساز نیست یا اصلا پروژه‌ای با مشخصات اعلام‌شده وجود ندارد.
۲. فروش یک واحد به چند نفر
در این روش، یک واحد آپارتمان به چند خریدار فروخته می‌شود و هرکدام تصور می‌کنند قرارداد معتبری دارند. فروشنده ممکن است با تنظیم قراردادهای متعدد یا ارائه مدارک متفاوت، از چند نفر پول دریافت کند.اگر با چنین وضعیتی روبه‌رو شدید، همه قراردادها، رسیدهای پرداخت، پیام‌ها و تبلیغات فروش را نگه دارید.
مقاله مرتبط : نمونه آرای قضایی کلاهبرداری
۳. پیش‌فروش بدون مجوز شهرداری یا پروانه ساخت
گاهی فروشنده یا سازنده، واحدهایی را پیش‌فروش می‌کند که پروژه هنوز پروانه ساخت ندارد یا مجوزهای لازم برای اجرای آن صادر نشده است. در چنین شرایطی ممکن است ساخت‌وساز با تأخیر جدی روبه‌رو شود، متوقف بماند یا مشخص شود اطلاعاتی که به خریدار داده‌اند با وضعیت واقعی ملک تفاوت دارد.
۴. قراردادهای مبهم
گاهی قرارداد پیش‌فروش با عباراتی کلی تنظیم می‌شود و اطلاعات مهمی مثل مشخصات دقیق واحد، زمان تحویل، مبلغ هر مرحله از پرداخت، جریمه تأخیر و تعهدات سازنده در آن مشخص نیست. چنین قراردادی در زمان اختلاف می‌تواند مشکلات زیادی برای خریدار ایجاد کند و شخص را درگیر پروسه چندین ساله دادگاه کند.
۵. سوءاستفاده از اسناد و وکالت‌نامه‌ها
در بعضی پرونده‌ها، فروشنده با استفاده از وکالت‌نامه جعلی، منقضی یا خارج از حدود اختیار، خودش را صاحب اختیار فروش ملک معرفی می‌کند. گاهی هم اسناد مربوط به زمین یا پروژه را به شکلی ارائه می‌دهد که خریدار تصور کند همه مجوزهای لازم وجود دارد.برای جلوگیری از این مشکل، اصالت وکالت‌نامه و حدود اختیارات وکیل را از دفترخانه تنظیم‌کننده استعلام کنید. همچنین بررسی کنید شخصی که قرارداد را امضا می‌کند، واقعاً مالک یا نماینده قانونی مالک است.
وکیل کلاهبرداری در تهران
پرونده‌های کلاهبرداری پیش‌فروش آپارتمان معمولاً فقط به یک قرارداد و یک رسید پرداخت محدود نمی‌شوند. ممکن است پای چند خریدار، مالک زمین، سازنده، واسطه و اسناد مختلف در میان باشد. به همین دلیل، قبل از هر اقدامی باید مدارک و اتفاقات پرونده به‌درستی بررسی شوند.
وکلای متخصص گروه شایان, قراردادها، اسناد مالکیت، وکالت‌نامه‌ها و مدارک پرداخت را بررسی میکنیم و بررسی مینمایم موضوع از نظر قانونی چه عنوانی دارد؛ برای مثال، آیا شرایط کلاهبرداری یا فروش مال غیر وجود دارد یا اختلاف صرفاً جنبه حقوقی و قراردادی دارد.
راهکارهای جلوگیری از کلاهبرداری پیش‌فروش آپارتمان
برای اینکه گرفتار پیش‌فروش‌های غیرمعتبر نشوید، این موارد را جدی بگیرید:
• مالکیت زمین و هویت مالک یا سازنده را بررسی کنید.
• پروانه ساخت و مدارک قانونی پروژه را ببینید.
• قرارداد را با مشخصات دقیق واحد و تعهدات طرفین تنظیم کنید.
• از امضای قراردادهای عادی و مبهم بدون بررسی حقوقی خودداری کنید.
• پرداخت‌ها را فقط به حساب مشخص و قابل پیگیری انجام دهید و رسیدها را نگه دارید.
• اصالت وکالت‌نامه و حدود اختیار نماینده فروشنده را استعلام کنید.
• پیش از پرداخت مبالغ سنگین، وضعیت ثبتی ملک و امکان قانونی پیش‌فروش را بررسی کنید.
• با توجه به قوانین جدید و خصوصا قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و رعایت نکات آن همراه با وکیل دادگستری معامله را انجام دهید.
یک نکته مهم: عجله برای خرید، به‌خصوص وقتی فروشنده از تخفیف محدود یا افزایش فوری قیمت صحبت می‌کند، می‌تواند باعث نادیده گرفتن همین بررسی‌های ضروری شود.
قانون الزام به ثبت و ماده آن راجب پیش فروش
ماده 14 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
سازمان مکلف است برای املاکی که دستور نقشه آن شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه توسط مراجع قانونی صادرکننده پروانه ساختمانی صادر شده است، امکان تنظیم سند رسمی تقسیم‌نامه بین مالکان را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم سازد و برای هر واحد آن دستور نقشه، شناسه یکتا تخصیص دهد. تنظیم سند رسمی اعمال حقوقی موضوع ماده (1) این قانون صرفاً با استفاده از شناسه یکتای مذکور امکان‌پذیر است.
سازمان مکلف است در‌صورت انقضای مهلت اتمام عملیات ساختمانی مندرج در پروانه ساختمانی، مراتب انقضای مهلت مذکور را به منتقلٌ‌الیه در استعلام ثبتی اطلاع دهد. صدور سند مالکیت تفکیکی برای این واحدها منوط به ابطال شناسه‌های یکتای مذکور خواهد بود.
تبصره 1- مراجع صادرکننده پروانه ساختمانی مکلفند دستور نقشه موضوع این ماده را که شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه است به تقاضای مالک و با رعایت قوانین و مقررات شهرسازی صادر کنند.
تبصره 2- سازمان مکلف است، ظرف شش ماه از تاریخ لازم‌الاجراشدن این قانون دسترسی ثبت آنی دستور نقشه، پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار عملیات ساختمانی را برای مراجع قانونی صادرکننده پروانه ساختمانی، در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ایجاد نماید. پس از ایجاد دسترسی مذکور، صرفاً دستور نقشه، پروانه یا گواهی پایان‌کاری که از مراجع قانونی صادرکننده پروانه ساختمانی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، ثبت شده است، در صدور اسناد مالکیت قابل استناد است.
تبصره 3- آیین‌نامه اجرایی این ماده توسط سازمان با همکاری وزارتخانه‌های کشور و راه و شهرسازی تهیه می‌شود و به تصویب هیات وزیران می‌رسد.
مقاله مرتبط : مجازات جرم فروش و انتقال مال غیر
نحوه شکایت از سازنده
اگر سازنده برخلاف قرارداد عمل کرده، پروژه را بدون دلیل متوقف کرده یا قصد فریب آن‌ها را داشته است، ابتدا باید مشخص شود رفتار او صرفاً نقض تعهد قراردادی است یا شرایط یک جرم مانند کلاهبرداری را دارد.
برای پیگیری، قرارداد پیش‌فروش، رسیدهای واریز، پیام‌ها و مکاتبات، تبلیغات پروژه، مدارک مربوط به زمین و پروانه ساخت و هر مدرکی را که نشان‌دهنده وعده‌ها یا اقدامات سازنده است جمع‌آوری کنید.
در صورت وجود دلایل کافی برای وقوع جرم، می‌توانید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا با گرفتن وکیل دادگستری شکایت کیفری ثبت کنید تا موضوع در مرجع قضایی صالح بررسی شود.
نحوه شکایت از مالک
اگر مالک زمین یا شخصی که خود را مالک معرفی کرده، واحدی را بدون داشتن اختیار قانونی پیش‌فروش کرده یا با علم به تعلق ملک به دیگری آن را منتقل کرده باشد، بسته به مدارک و شرایط پرونده ممکن است موضوع عنوان کیفری پیدا کند.
صرف اختلاف میان مالک و خریدار یا انجام ندادن تعهدات قرارداد، لزوماً جرم نیست. مرجع قضایی با بررسی اسناد، نحوه معامله و قصد و آگاهی طرفین مشخص می‌کند چه عنوان قانونی بر رفتار انجام‌شده صدق می‌کند.